Bolånetaket

Hösten 2010 började nya regler att gälla för bostadslån. Finansinspektionen ger nya allmänna råd för bostadslån: Nya bolån bör inte överstiga 85 procent av bostadens marknadsvärde. Det här blev mer känt som bolånetaket. Reglerna började gälla den 1 oktober och syftet är att öka konsumentskyddet och stävja en osund utveckling på kreditmarknaden. Gamla lån påverkas inte och troligen inte heller lånelöften som är utfärdade före den första oktober.

Bakgrund till bolånetak

Förslaget om bolånetak kommer från Finansinspektionen som var oroade över trenden med stigande belåningsgrader ur ett konsumentskyddsperspektiv. Allt fler hushåll tar allt högre lån och många hushåll har en belåningsgrad som överstiger 90 procent. Om exempelvis fastighetspriserna sjunker så riskerar många fastighetsägare som har en hög belåningsgrad att få sälja sin bostad. Ju högre skuldsättningsnivå, desto mer sårbar är man. Man har också sett en tendens att bankerna använder allt högre belåningsgrader som konkurrensmedel och detta kan förstås påverka hushållen negativt.

Bostadspriserna har stigit kraftigt det senaste decenniet, inte bara i Sverige utan också internationellt. Parallellt med detta har bankernas utlåning till boende ökat. Samtidigt har lånevillkoren blivit mer generösa. Det har blivit vanligare med amorteringsfria lån. Andelen hushåll som väljer rörliga räntor har ökat. Sådant gör att hushållens känslighet för framtida räntehöjningar har ökat.

Kritik mot bolånetak

Det är flera remissinstanser som har yttrat sig om förslaget att införa ett bolånetak och många har varit kritiska. Statliga Riksgälden är kritisk eftersom de menar att det viktiga är hur stora hushållens lån är, inte hur stor belåningsgraden är. Grundproblemet är, enligt dem, skuldsättning och inte pantsättning och de menar att skuldsättning är svårt att hjälpa med denna typ av åtgärd. Många anser också att ett bolånetak gör att unga hushåll stängs ute från bostadsmarknaden, framförallt i storstäderna. Finansinspektionen bemöter detta med att unga hushåll visserligen påverkas mest av bolånetaket, men att det också är dem som FI vill skydda med de nya reglerna. Flertalet banker är också kritiska, bland annat SEB som förvisso förstår vad syftet med de nya reglerna är; att det inte ska bli en överbelåning eller bubbla i systemet och de har sympati för detta, men de tycker samtidigt att det finns andra och bättre vägar att gå. Exempelvis hade man kunnat uppnå samma syfte genom att införa ett amorteringskrav på bottenlån.

Förstagångsköpare hårt drabbade

Några har också varit bekymrade över att det nu kommer att växa fram en kreditmarknad som riktar sig till de kunder som stängs ute från bostadsmarknaden
med de nya reglerna, exempelvis unga förstagångsköpare i storstadsområden som inte har tillräckligt stora kontantinsatser. Att det kommer en kreditmarknad där man lånar ut pengarna som blancokredit istället.

En nackdel med de nya reglerna är att det också blir svårare att utöka sitt bostadslån, alltså att låna mer pengar med bostaden som säkerhet. Många använder sig av denna metod ifall de behöver renovera, om värmepannan i huset går sönder eller man drabbas av andra oförutsedda utgifter. Ett bolånetak kommer att innebära att man inte kan utöka sitt befintliga lån mer än till 85 procent av bostadens marknadsvärde. De som renoverar gör heller sällan en offertförfrågan vilket gör att man får betala ett högre pris än nödvändigt för sin renovering.

Nya försäkringsprodukter

Den som behöver mer än de 85 procent av bostadspriset som bolånetaket innebär kommer att ha möjlighet att göra detta även i fortsättningen, men då till en avsevärt högre ränta. Det går i princip alltid att låna till 100 procent, men skillnaden mellan 85 och 100 procent kommer då att utgöras av blancolån, ett lån utan säkerhet och som har både högre räntor och kortare amorteringstid. Finansinspektionen har sagt att de räknar med att branschen kommer att ta fram nya försäkringsprodukter till bolånekunderna. Med en försäkring i botten skulle det vara möjligt för bankerna att låna ut även till högre belåningsgrader.